財政部高雄國稅局說明營業人銷售預售房地、約定以銀行貸款抵繳尾款時，統一發票的開立時限。背景是營業人常詢問此類交易的發票開立方式，因涉及營業稅申報正確性。重點規則：出售土地免徵營業稅、免開統一發票；房屋部分則依所有權移轉狀態而定——若所有權已移轉但未取得銀行貸款，至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款發票；若所有權移轉前已取得貸款，應於取得貸款之日起3日內開立。實例：甲君以1,600萬元（土地1,000萬、房屋600萬）購預售屋，建設公司收訂金及分期款時應按房屋占總價比例37.5%開立發票，尾款於取得所有權狀3個月內開立。對一般民眾（尤其購屋人）的影響：可據此確認建商開立發票的時點是否合規，保障自身權益；對建商營業人則是避免漏開受罰。營業人若發現未依規定開立，於被檢舉或調查前主動補報補繳並加計利息，可依稅捐稽徵法第48條之1免罰。
重點摘要
- 出售土地免徵營業稅且免開統一發票，僅房屋部分需開立
- 房屋所有權移轉前已取得銀行貸款：應於取得貸款之日起3日內開立尾款發票
- 房屋所有權已移轉但未取得貸款：至遲於所有權狀核發日起3個月內開立尾款發票
- 收取訂金及分期款時，依房屋價款占房地總價款比例開立發票
- 未經檢舉或調查前主動補報補繳稅款加計利息，可依稅捐稽徵法第48條之1免罰
金額資訊
- 土地1,000萬元、房屋600萬元、總價1,600萬元（實例）
- 房屋價款占比37.5%
資格條件
銷售預售房屋並約定以銀行貸款抵繳尾款之營業人（建設公司）
適用對象
建設公司等銷售預售屋之營業人及購買預售屋之民眾
背景說明
預售屋交易常見以銀行貸款抵繳尾款，營業人對發票開立時限常有疑義，財政部高雄國稅局透過實例說明統一發票開立規則。此規定攸關營業稅正確申報，建商可避免漏開受罰，購屋民眾也可了解建商應開立發票的時點，作為核對交易憑證的依據。
實用提醒
['營業人應依所有權移轉與貸款撥付時點判斷開票時限：移轉前取得貸款為3日內、移轉後未取得貸款為權狀核發3個月內', '若發現過往漏開發票，應在被檢舉或調查前向轄區國稅局主動補報補繳並加計利息，可免罰', '有疑義可撥0800-000-321免費電話或利用「國稅小幫手」線上查詢']