← 回首頁
🏗️
新成屋瑕疵保固完整指南
新買的房子有問題，建商要修嗎？保固期多長？驗屋要注意什麼？
115 年（2026 年）消費者保護法
📅 最後更新：2026-10-23　｜　✍️ 編輯：站長 maru　｜　🔍 資料核實：比對政府公開資料
結構保固期
15 年
主要結構（梁柱、樑板、基礎）15 年保固
防水保固期
15 年
屋頂及外牆防水 15 年保固
固定建材設備
7 年
門窗、廚具等固定建材設備 7 年
水電管路
3 年
管線、水電設備 3 年保固
交屋驗屋
交屋前最後機會
驗屋師費用約 5,000～15,000 元，非常值得
申訴管道
消費者保護官（免費）
建商不處理瑕疵，可向消保官申訴
📋 快速指南
🔍 驗屋清單（交屋前必做）
  • 外觀：牆面、地板是否有裂縫、空鼓（敲擊聲音空洞）、色差
  • 防水：浴室、廚房地板是否積水；外窗周邊是否滲水
  • 水電：所有插座、開關是否正常；熱水器、瓦斯是否正常
  • 門窗：是否開關順暢、密合；玻璃是否完好
  • 天花板：是否有滲水痕跡、油漆不均
  • ⚠️ 強烈建議委請專業「驗屋師」，費用 5,000～15,000 元，可省去日後糾紛
📋 發現瑕疵的處理步驟
  • ① 驗屋時當場記錄（拍照/錄影），要求建商在「驗屋紀錄表」上簽名確認
  • ② 列出瑕疵清單，書面通知建商限期修繕
  • ③ 若瑕疵影響居住安全，可拒絕交屋（保留所有對話紀錄）
  • ④ 修繕完成後，再次驗屋確認修好了
  • ⑤ 建商拖延或拒絕修繕 → 向消費者保護官或縣市政府申訴
  • ⑥ 達不成協議 → 提起消費者保護法調解或民事訴訟
📅 保固期詳細說明
  • 主要結構（15 年）：梁、柱、樓板、基礎結構因工程瑕疵造成損壞
  • 防水工程（15 年）：屋頂及外牆防水失效導致滲漏
  • 固定建材設備（7 年）：門窗、廚具設備、浴室設備等固定安裝項目
  • 水電管路（3 年）：電線、水管、排水管等
  • 保固起算：通常自「交屋」日起算
  • 延長保固：部分建商提供更長保固期（視建商承諾），以合約為準
⚖️ 建商不修怎麼辦
  • 消費者保護官：免費申訴，消保官可召集雙方協調
  • 不動產仲裁機構：申請仲裁（效力等同判決，較訴訟快）
  • 消費者保護法集體申訴：同一建案多戶聯合申訴，效力更強
  • 民事訴訟：請求修繕或減少價金（費用依請求金額）
  • 刑事告訴：若建商有詐欺嫌疑（故意隱瞞重大瑕疵），可提刑事告訴
  • ⚠️ 注意：買方有瑕疵通知義務，「知悉後 6 個月內」需向建商主張，逾期可能喪失部分請求權
❓ 常見問答（4 題）
新房子剛交屋發現漏水，建商有責任修嗎？
有。防水工程（包含屋頂外牆）保固期 15 年，若在保固期內出現漏水，建商有義務修繕。應立即拍照留證，書面通知建商（存證信函或 Line 留紀錄），要求在限期內修繕。若建商推諉或不處理，可向消費者保護官申訴（免費），消保官可出面協調。
驗屋師費用那麼貴，一定要請嗎？
非常建議請。驗屋師費用 5,000～15,000 元，但能發現肉眼看不出的空鼓、滲水、結構問題。新成屋看似光鮮亮麗，但很多問題隱藏在表面下。驗屋師出具的報告也是日後與建商交涉的有力依據。相較於潛在的修繕費用（漏水可能造成數十萬損失），驗屋費用非常划算。
交屋後 2 年才發現牆壁裂縫，還算保固嗎？
視裂縫性質而定。若是主要結構的裂縫（梁柱、樓板），保固期 15 年，仍在保固內。若是一般批土或表面裝修造成的裂縫，保固期可能較短（視合約）。建議先書面通知建商，讓建商評估是否屬保固範圍；若有爭議，可委請建築師或結構技師出具鑑定報告。
預售屋和新成屋保固是一樣的嗎？
保固規定相同，但預售屋有額外的「履約保證」要求。預售屋在建造期間，建商有義務設立信託或提供銀行保證，確保建商倒閉時，買方的款項有保障（可請求繼續完工或退款）。交屋後，保固規定與新成屋相同（結構 15 年、防水 15 年等）。
📰 參考：相關政策與新聞（2 篇，點開展開）
營業人將購買之預售屋權利義務轉售，應按讓與價格全額開立應稅發票與買受人財政部中區國稅局表示，營業人向建商購買預售屋，在未…

財政部中區國稅局說明，營業人在尚未繳清預售屋價款、未取得產權前，將預售屋權利義務轉售他人，交易標的是請求移轉房地登記的權利，並非直接出售已取得的不動產。因此，不論契約是否分列房屋與土地價格，均須依讓與價格全額開立應稅統一發票並申報營業稅，不能將土地部分開立免稅發票。 此規定攸關預售屋轉約交易的營業

  • 營業人未取得預售屋產權前轉售權利義務，屬讓與請求移轉房地登記的權利，不是出售不動產。
  • 預售屋權利義務轉售應依讓與價格全額開立應稅統一發票及申報營業稅。
  • 即使契約分別約定房屋及土地價格，土地部分也不得援用營業稅法出售土地免稅規定開立免稅發票。
AI稅務系統發揮效益！國稅局運用AI稅務應用系統查獲企業漏報三角貿易收入財政部高雄國稅局表示，營利事業接獲國外客戶訂單後…

財政部高雄國稅局表示，營利事業接獲國外客戶訂單後，以自己名義向第三國供應商購貨，貨物未經海關通關、由第三國供應商逕運國外客戶，且由營利事業負擔貨物瑕疵擔保責任者，屬三角貿易，應以進銷貨方式列帳。不論貨物起運地是否在境內，總機構在中華民國境內者，應就境內外全部營利事業所得合併課徵營利事業所得稅。實際案

  • 三角貿易（接單後向第三國供應商購貨、貨物逕運國外客戶且負擔瑕疵擔保責任）應以進銷貨方式列帳
  • 總機構在境內的營利事業，應就境內外全部營利事業所得合併課徵營所稅，不論貨物起運地是否在境內
  • 國稅局運用AI稅務應用系統精準選案查核三角貿易申報情形
資料來源（以官方為準）
消費者保護委員會 ↗內政部不動產資訊 ↗
⚠️ 免責聲明
本頁資訊由站長 maru整理自政府公開資料（見上方「資料來源」）， 僅作為認識政策與權益的入門參考。實際個案涉及法律、稅務、醫療、勞動等專業判斷， 請以各主管機關最新公告為準，或洽詢律師、會計師、社工等專業人士。 本站編輯原則詳見 編輯原則； 發現錯誤請 來信指正， 我們會在 24 小時內更正並公告於 修訂紀錄。
公寓漏水責任指南房東修繕義務指南全部懶人包