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首購族完全指南 — 青安貸款、自備款、稅費、避雷
新青安 1,000 萬、利率 1.7~2.1%、寬限期 5 年、契稅地價稅、賣家陷阱
買房第一次
📅 最後更新：2026-04-30 ｜ ✍️ 編輯：台灣公民資訊站編輯團隊 ｜ 🔍 資料核實：比對政府公開資料
新青安最高貸款
新青年安心成家貸款最高 1,000 萬，適用首購族
新青安年利率
1.775%~2.125%
依央行利率調整，較一般房貸便宜 0.5~1%
貸款年限
最長 40 年
新青安最長 40 年，含寬限期 5 年（只還利息）
首購自備款
20%~30%
1,500 萬房子自備款 300~450 萬（含頭期 + 裝潢 + 雜費）
契稅
6%
房屋契稅 = 評定現值 × 6%，買賣由買方繳
代書費
1.5~3 萬
房屋過戶代書費，依縣市別與案件複雜度
📋 快速指南
💰 首購族的「真實財務需求」
- 頭期款：房價 20~30%（1,500 萬房 = 300~450 萬）
- 裝潢：每坪 5~15 萬（30 坪約 150~450 萬）
- 稅費：契稅 6% + 印花稅 + 代書費 + 仲介費（約 房價 2~5%）
- 家具家電：30~80 萬
- 緊急預備金：6 個月房貸 + 生活費（約 30~50 萬）
- 📌 1,500 萬房子實際需要 500~800 萬現金，不只頭期
- 📌 自備款少於 30%：建議再多存 1~2 年
🏦 新青安貸款 vs 一般房貸
- 新青安條件：（a）首購（無自有住宅）；（b）20~40 歲；（c）年收入 < 110 萬（家戶 < 130 萬）
- 利率：1.775~2.125%（比一般低 0.5~1%）
- 額度：最高 1,000 萬（不夠的部分另貸一般房貸）
- 寬限期：最長 5 年（只還利息）
- 年限：最長 40 年
- 申請：8 大公股銀行（土銀、合庫、台銀、第一、華南、彰銀、兆豐、台企）
- 📌 申請順位：先諮詢公股銀行 → 比 3 家利率
- 📌 信用 + 年收入是核貸關鍵
📊 「房貸壓力」實際計算
- 每月還款 = 貸款 × 利率 / 12 + 本金分期
- 例 1：1,000 萬、30 年、2%：每月還 36,962（不寬限）/ 16,667（寬限期間）
- 例 2：800 萬、20 年、2%：每月還 40,478
- 例 3：1,200 萬、40 年、2%：每月還 36,355
- 建議：房貸占月收入 30%內最舒適、35% 上限
- 年收入 100 萬（月薪 8.3 萬）：房貸月供 < 25,000~29,000
- 📌 寬限期 5 年：月供少 50%，但累積利息多
- 📌 40 年比 30 年：月供少 10%，但總利息多 30%
⚠️ 「賣家陷阱」5 大避雷
- 1. 「漏水 / 漏電」隱瞞：簽約前找結構技師驗屋（5,000~15,000）
- 2. 「凶宅」「事故宅」：查「不動產交易實價登錄 + 鄰居 + Google 評論」
- 3. 「低於市價極多」：通常有問題（如海砂屋、輻射屋、地基沉降）
- 4. 「契約陷阱」：違約金過高、屋況註明不完整
- 5. 「仲介私下加價」：底價 + 隱形加價 = 你多付 50~100 萬
- 📌 簽約前找律師看契約（5,000~15,000）很值得
- 📌 實價登錄查最近 6 個月成交價，避免被坑
📋 簽約前必做 7 件事
- 1. 實價登錄查附近 6 個月成交
- 2. 找結構技師驗屋（漏水、結構、海砂、輻射）
- 3. 查公設比、屋齡、室內坪數
- 4. 確認貸款核貸（先簽「貸款不成解除契約」條款）
- 5. 律師看契約（特別是「逾期過戶」、「違約金」條款）
- 6. 屋況清單（屋主告知所有瑕疵）
- 7. 預扣交屋款（5~10% 預扣，交屋無問題後付清）
- 📌 急著簽約是最容易被坑的時刻
- 📌 「考慮 1 週」是基本權利，仲介說「明天就被別人買」多半是話術
✍️ 作者：台灣公民資訊站編輯團隊 ｜ 📅
｜ 🔎
編輯原則 「首購」是台灣家庭最大的金融決策，也最容易踩坑
多數首購族對買房的認識來自仲介、建商或父母。問題：（1）仲介利益衝突（拿你的佣金）；（2）建商行銷話術（「最後 1 戶」、「加價搶」）；（3）父母經驗過時（30 年前的房地產跟現在差很多）。本文從實務角度說明青安貸款、自備款、稅費、避雷策略。
「自備款」實際需要的不只 20%
多數人以為「自備款 20% = 300 萬就能買 1,500 萬房子」。實際上：
- 頭期款：300~450 萬（房價 20~30%）
- 裝潢：100~450 萬（每坪 5~15 萬，30 坪）
- 稅費：30~50 萬（契稅 6%、印花稅、代書、仲介費合計 2~5%）
- 家具家電：30~80 萬
- 緊急預備金：30~50 萬（6 個月房貸 + 生活費）
合計：500~750 萬現金需求，比想像中多 1.5~2 倍。多數首購族「頭期 300 萬 + 月薪 5 萬就買 1,500 萬」，結果：（1）裝潢省到極致；（2）月供占月薪 60~70%（房奴）；（3）3~5 年內無法存錢、無法生小孩、無法旅行。「自備款 30%+ 預備金」是健康的金融配置。
「新青安貸款」的真實 CP 值
新青年安心成家貸款 = 政府補貼利率，最高 1,000 萬：
- 條件：（a）首購（無自有住宅）；（b）20~40 歲；（c）年收入 < 110 萬（家戶 < 130 萬）
- 利率：1.775~2.125%（比一般低 0.5~1%）
- 寬限期：最長 5 年（只還利息）
- 年限：最長 40 年
實際省多少？1,000 萬貸 30 年：（1）青安 2.0% = 月供 36,962；（2）一般 2.7% = 月供 40,569；（3）每月省 3,607、30 年省 130 萬。CP 值高，符合條件首購族必申請。
但限制：（1）1,000 萬上限：超過部分要走一般房貸；（2）只能 1 次：未來換屋無法再用青安；（3）家戶收入限制：兩人合計 130 萬以上不適用（雙薪族要注意）。
「房貸壓力」的健康比例
銀行核貸看「房貸支出占月收入 35% 以下」。但實際上 35% 已經算非常勉強。理由：
- 房屋持有成本不只房貸：管理費 + 房屋稅 + 地價稅 + 維修 + 保險 = 每月 5,000~15,000
- 突發支出：水管漏水修 50,000、漏水保固期外 80,000、家電 30,000
- 生活品質：旅行、學習、孩子教育、長輩孝親
- 退休準備：每月應存 10~15% 月薪
建議比例：
- 房貸 25% 以下：超舒適
- 25~30%：舒適
- 30~35%：勉強
- 35%+：房奴
月薪 5 萬人：建議房貸月供 < 17,500（1,000 萬貸 40 年青安）；月薪 8 萬人：< 28,000（1,500 萬貸 30 年青安）。「我能借多少」≠「我該借多少」，銀行最大化借你不是為你好。
「成屋 vs 預售屋」風險評估
新手選擇：
| 成屋 | 預售屋 |
|---|
| 看實品 | ✓ | ✗（看樣品屋） |
| 結構驗屋 | ✓ | 建好後才能 |
| 立即入住 | ✓ | 2~3 年後 |
| 分期付款 | 頭期一次付 | 分 2~3 年付 |
| 客變改格局 | 裝潢另計 | 免費 / 部分免費 |
| 價格 | 較高 | 較低 5~15% |
| 建商風險 | 無 | 建商倒、延遲、不符 |
結論：（1）新手 + 自住 = 成屋（看得見、避免風險）；（2）有經驗 + 大型建商（國泰、興富發、遠雄） = 預售屋 OK；（3）避免：不知名建商預售屋（建商倒了你的錢可能拿不回）。2025 年「履約保證」修法強化建商倒閉的保護，但仍有風險。
「賣家陷阱」的 5 種真實案例
實際發生過的案例：
- 漏水隱瞞：房客住進去半年後發現浴室天花板漏水，前屋主刻意粉刷掩蓋。處理：簽約前找結構技師驗屋（5,000~15,000）
- 凶宅折扣：低於市價 30% 的房子，後來發現是 5 年前發生兇殺。處理：查實價登錄 + 問鄰居 + Google 評論
- 仲介私下加價：仲介跟賣家拿底價，跟買家報高價，差額自己賺。處理：要求看「不動產說明書」原件
- 違約金陷阱：契約寫「逾期 1 天罰 1% 價金」=「30 天逾期 = 30% 違約金」。處理：律師看契約（5,000~15,000）
- 「最後一戶」話術：仲介逼你立刻簽，不給時間考慮。處理：「考慮 1 週」是基本權利，仲介說「明天就被別人買」99% 是話術
核心：不要在「銷售壓力」下做大決定。1,500 萬的決策值得花 1 個月慎重考慮。
「買在哪」是被低估的決定
多數人選房依「價格 + 坪數」，忽略「地點長期價值」。長期看：
- 捷運 5 分鐘內：保值最強，未來易脫手
- 學區好（明星國中、高中）：家有小孩必選
- 商圈完整（超商、賣場、市場、醫院 1 公里內）：生活品質
- 產業聚落（科學園區、商業區）：就業機會
- 未來重大建設（捷運延伸、都更）：增值潛力
避免地區：（1）嫌惡設施旁（焚化爐、變電所、墓地）：折價 10~30%；（2）低窪 / 災害頻發區（淹水、土石流）：保險難買；（3）純住宅 / 偏遠：生活機能差，賣不出去；（4）老舊大樓無都更計畫：30 年後價值低。「房子可裝潢，地點不能改」，地點才是長期投資。
❓ 常見問答（5 題）
我月薪 5 萬，可以買 1,500 萬的房子嗎？
勉強可以，但壓力大。試算：（1）需求現金：頭期 300~450 萬 + 裝潢 100~200 萬 + 稅費 30~50 萬 + 家具 30 萬 + 預備金 30 萬 = 500~750 萬；（2）每月房貸：1,000 萬新青安貸 30 年，月供約 37,000；（3）占月收入比例：37,000 / 50,000 = 74%（壓力過大）；（4）合理建議：月薪 5 萬適合1,000~1,200 萬房子（月供 < 25,000，30~40% 月薪）。如果堅持 1,500 萬：（a）另一半也工作 + 收入合計 8 萬+；（b）有家人贊助頭期200 萬；（c）用 5 年寬限期（前 5 年月供降到 17,000，但要計畫 5 年後升）；（d）40 年期（月供降到 33,000）。不要過度擴張：30 年房奴生活壓力大，影響家庭、生育、健康。先存夠錢再買是長期最健康的選擇。
新青安貸款 1,000 萬不夠，剩下要怎麼借？
「青安 + 一般房貸」組合。狀況：（1）1,500 萬房子，七成房貸 1,050 萬 → 青安 1,000 萬 + 一般房貸 50 萬；（2）1,500 萬房子，八成房貸 1,200 萬 → 青安 1,000 萬 + 一般房貸 200 萬。處理方式：（1）到同一家銀行：辦理「合併房貸」，1 份契約 2 段貸款（青安 1,000 萬利率低、超額部分一般利率），同一家銀行行政較簡單；（2）不同家銀行：「青安在 A 銀行、一般在 B 銀行」 → 兩份契約，較複雜但可以比利率。注意：（1）「青安額度上限」每年央行公告（2025 年 1,000 萬）；（2）超額部分適用一般房貸利率（約 2.3~2.7%）；（3）核貸條件：總貸款不超過房屋鑑價的 80%。建議先諮詢公股銀行（土銀、合庫），他們經辦青安最熟。
我看了一間「凶宅折扣價」便宜 30%，能買嗎？
可買，但要評估「未來轉手難度」。法律：（1）賣方有告知義務（不動產說明書要明列）；（2）未告知 = 買方可解除契約 / 索賠；（3）「凶宅」標準：曾發生兇殺、自殺、意外死亡（不含老人壽終）。優劣：（1）便宜 30%是吸引人，但未來賣回同樣折扣；（2）銀行核貸可能降鑑價 → 要更多自備款；（3）個人心理因素：你 / 家人能不能接受？（4）「鄰居議論」影響長期居住品質。建議：（1）查證實情：問當地里長 / 鄰居 / 警察確認；（2）看「事件性質」：自殺 vs 兇殺 vs 意外，介意程度不同；（3）「短期投資」不適合（轉手難）；（4）「自住 30 年+」可考慮（折扣是真的省錢）。家人會在意嗎是最重要的考量。
首購族可以買成屋還是預售屋？哪個風險低？
各有優劣，新手建議成屋。成屋（已建好）：（1）看得到實品，所見即所得；（2）結構驗屋可看缺失；（3）立即入住；（4）價格較高（蓋好的）；（5）裝潢可改造但成本另計。預售屋（蓋之前）：（1）客變可改格局（前期免費）；（2）分期付款：頭期分 2~3 年付（押金 → 工程款 → 交屋款）；（3）新建材 / 新標準（耐震、節能）；（4）價格較低 5~15%；（5）風險：建商倒、延遲交屋、屋況與廣告不符。新手建議：（1）第一次買成屋（看得見、避免風險）；（2）有經驗 + 大型建商 = 預售屋 OK；（3）避免不知名建商預售屋（建商倒了你的錢可能拿不回）。實務上：自住者多選成屋，投資客 / 換屋族多選預售。
簽約後反悔可以解約嗎？要賠多少？
可以解約，但要賠違約金。法律：（1）不動產買賣定型化契約：買方任意解約 = 違約；（2）違約金：通常為已支付頭期款的全額（即「頭期款被沒收」）；（3）還沒付頭期：仍需賠相當違約金（一般房價 5~15%）。減損方式：（1）「賣方違約」可免責：賣方隱瞞瑕疵、無權處分等；（2）「貸款不成解除契約」：簽約時加註此條款，貸不到無償解約；（3）「冷靜期」：成屋無，預售屋通常 5 天；（4）協商減免：賣家不想麻煩可能接受 50% 違約金。預防：（1）簽約前考慮 1 週，不要急；（2）諮詢家人 / 律師；（3）確認貸款核貸再付頭期；（4）不要在「銷售壓力」下簽。「強迫銷售」是違法，可申訴。
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