「地價稅」 vs 「房屋稅」差別
不動產相關稅 2 大：
- 房屋稅：對「建物」課，5 月繳，2026 起為房屋稅 2.0
- 地價稅：對「土地」課，11 月繳
有獨棟透天厝就兩個都繳；公寓 / 大樓的人有「土地持分」也兩個都繳（持分小所以地價稅較少）。
「2‰ 自用優惠稅率」是巨大差別」
地價稅累進稅率（一般用地）：
- 第 1 級：10‰
- 第 2 級：15‰
- 第 3 級：25‰
- 第 4 級：35‰
- 第 5 級：55‰
但「自用住宅用地」適用優惠：2‰（千分之二）！比一般用地少 5~25 倍稅率。
「自用住宅資格」的嚴格門檻
自用優惠 2‰ 條件：
- 本人 / 配偶 / 直系親屬設籍
- 無出租 / 無營業
- 面積限制：都市區 ≤ 300 平方公尺、非都市 ≤ 700 平方公尺
- 本人 + 配偶 + 未成年子女全國只能 1 處
所以「自用 1 處」是黃金原則。第 2 處家庭其他不動產自動適用一般稅率。
「9/22 申請優惠」的時效
每年地價稅9 月 22 日前申請自用優惠（次年起適用）。逾期：
- 當年仍適用一般稅率（多繳 5~25 倍）
- 下年才開始優惠
實務：每年 9 月初看自己有沒有設籍變動 / 房屋使用變動。9 月底前確認自用申請，免得多繳 1 年高稅。
「自用優惠」 vs 「囤房稅 2.0」交互作用」
2026 房屋稅 2.0 + 地價稅優惠的交集：
- 自用住宅 → 房屋稅 1% + 地價稅 2‰（最低）
- 非自用 / 出租 → 房屋稅 1.5%~4.8% + 地價稅 10‰~55‰（最高）
所以同樣土地 + 房屋，自用 vs 非自用稅負可能差 5~20 倍。申請自用優惠是最重要的稅務規劃。
「公告地價」 vs 「公告現值」
很多人混淆：
- 公告地價：地價稅基準（2 年公告 1 次）
- 公告現值：土地增值稅基準（每年公告）
地價稅 = 申報地價（原則上是公告地價的 80%）× 稅率。
「申報地價」可以選擇」
納稅人可以在「公告地價的 80%~120%」之間選擇申報地價。多數人選 80%（最低，稅最少）。但有特殊情況：
- 若預期賣土地時想壓低增值稅 → 選擇較高申報地價（影響移轉時的「原規定地價」計算）
實務一般人都選 80% 最低申報，少繳地價稅。
「重劃區地價」的爆漲現象」
都市重劃區 / 重大建設旁邊的土地，公告地價可能 1~2 年漲 30~100%。地價稅跟著飆。實務：
- 10 年前持有 100 萬土地
- 現在公告地價漲到 500 萬
- 地價稅從 1,600/年 漲到 8,000/年
所以即使你沒做什麼，土地稅也會跟著漲。對長期持有的祖傳土地影響大。
「土地持分」 vs 「土地單獨持有」
大樓 / 公寓住戶的土地持分小（依建物比例）：
- 30 坪公寓的土地持分可能僅 5~10 坪
- 地價稅相對少（年幾百~幾千）
透天厝完整持有土地（30~50 坪）：
- 地價稅明顯較高（年數千~上萬）
所以買透天 vs 大樓的持有成本差異不只是房屋稅，地價稅也是。
「2026 政策方向」
地價稅近年改革：
- 持續調整公告地價（漲）
- 自用優惠門檻可能放寬
- 跨縣市資料整合（自用 1 處更難規避）
對自住者：申請優惠 + 維持自用條件 = 最低稅負。對投資 / 持有多筆的人：稅負持續壓力。