租賃所得 = 必要費用率 43% 是台灣稅制最佛系的設計之一
很多房東不知道：出租房子的租金不是全部要繳稅。依《所得稅法》施行細則，可以扣除「43% 必要費用率」。意思是收 100 萬租金，只要報 57 萬作為「租賃所得」，加上你其他所得算綜合所得稅。
這 43% 是怎麼來的？財政部認為房東出租房子有實質支出：折舊、修繕、稅捐（地價稅、房屋稅）、火險、管理費、空置損失等，平均約佔租金的 43%。所以給你「不用提證明、直接扣 43%」的便利。如果你實際支出超過 43%（例：當年大修花了 60% 租金），可以選擇「列舉實際成本」，但要備齊單據。
實務上 99% 的房東選 43% 必要費用率，因為簡單、不用整理發票。這個設計讓租金的實質稅負很低，是房東隱藏的大優惠。
租金「綜合所得」的算法陷阱
你的租賃所得 57 萬不是直接算 5%~40% 累進，而是「加進你其他所得，整體適用累進稅率」。所以同樣收 100 萬租金，房東 A（無工作）和房東 B（高薪上班族）繳的稅天差地遠：
- 房東 A（無工作）：總所得 57 萬，扣免稅額 9.7 萬、標準扣除額 13.1 萬、薪資特別扣除額 0（沒薪資）= 應稅 34.2 萬，5% 稅 = 17,100 元
- 房東 B（年薪 200 萬上班族）：總所得 257 萬，邊際稅率 30%，這 57 萬全在 30% 級距，多繳 171,000 元
所以高所得房東的租金實際稅負是無工作房東的 10 倍。這也是為什麼會有「用太太名字買租賃用房」的節稅規劃——把租金所得放在低稅率配偶名下。但要小心稽徵機關「實質課稅」原則，如果房子實質是先生出錢買、租金實質歸先生用，可能會被稽徵。
「囤房稅 2.0」之後，房東的稅務天花板
2026 年 5 月起房屋稅 2.0 上路，有出租並完整申報的物件，房屋稅率 1.5%，比空屋（最高 4.8%）便宜很多。但條件是「完整申報」：（1）有書面租賃契約；（2）租金達合理標準；（3）每年申報所得稅納入租金所得。
這個制度的隱藏含義：政府希望逼你選邊站。不是申報的房東會被當空屋課 4.8% 房屋稅；申報的房東房屋稅 1.5% 但租金要繳所得稅。
哪邊划算？粗算：房屋現值 100 萬、年租金 24 萬的物件：
- 不申報：房屋稅 100 × 4.8% = 4.8 萬，但租金 24 萬不繳稅 → 淨支出 4.8 萬，租金保留 24 萬
- 完整申報：房屋稅 100 × 1.5% = 1.5 萬，租金所得稅（假設邊際 12%）= 24 × 57% × 12% = 1.6 萬 → 淨支出 3.1 萬
結論：完整申報實質稅負反而更低。但實務上許多老房東習慣不報、收現金，要克服心理障礙。新制 + 房客可以用「租金特別扣除額」合作監督，未來不報的成本會越來越高。
「補充保費 2.11%」這隻黑天鵝
除了所得稅，2013 年起的「二代健保補充保費」也吃房東：每筆超過 2 萬元的租金需扣繳 2.11%。意思是月租 30,000 的房客，每月要繳補充保費 633 元（由房東代扣）。一年 12 個月 = 7,596 元。
很多房東不知道有這個義務，被房客檢舉後補繳 + 罰款。實務操作：（1）房東收租 30,000；（2）扣 633 上繳健保署；（3）房客拿 30,000 - 0 = 完整收據。這個動作每月都要做，麻煩。
2026 年衛福部研擬「二代健保改按年度結算」，房東不用每筆扣，年底一次算，會減少行政成本。但目前還沒上路，現階段每筆超過 2 萬的租金仍要扣。
租客的「租金特別扣除額」如何影響房東
2025 年起，租客可以把租金支出（每年最高 18 萬）用作「特別扣除額」，從綜合所得中扣除。對租客是好事（節稅），但對房東呢？
關鍵：租客要扣除前，會把租賃契約 + 房東身分證影本附上去。意思是你以為「租客不會說、我就不用報」的時代結束了——稅務系統會自動勾稽：「房客 A 報租金 18 萬，那房東 X 應該也要報 18 萬租金所得」。沒報的房東會被自動列入稽查名單。
所以從 2025 年起，「不報租金」變得越來越難。建議房東主動申報，免得被動被抓還要罰款。
「公司持有」是高資產房東的新策略
持有 5 戶以上的高資產房東，現在流行用「公司名義持有」做節稅：
- 成立投資公司，公司買房
- 租金收入記為「公司收入」，扣除費用後計算公司營利事業所得稅 20%
- 公司稅後盈餘留在公司或分配給股東（股東繳股利所得稅）
這個結構在租金規模大時比個人持有划算（個人邊際稅率 30~40% vs 公司 20%）。但缺點：每年要報公司財報、有勞健保負擔、轉手時稅負複雜。建議租金年收入 200 萬以上才考慮，不然行政成本不划算。